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2017年11月21日 星期二

丁酉(鸡)年十月初四

(图)容积率直接涉及居住的舒适度容积率直接涉及居住的舒适度

容积率(Plot Ratio/Volume Fraction),是指一个小区的总建筑面积用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

2009年7月25日国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果:地价占房价平均比例为23.2%,各级行政部门的税费在当中占了一半以上。

地价、建安费用以及政府各项税费正不断压缩房产开发商的利润空间,目前多数开放商的做法就是提高楼房容积率来谋取自己的利润。

容积率 - 新闻:开发商为谋暴利改容积率 [回目录]

2009年7月25(26)日,国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘,地价占房价平均比例为23.2%,其中,比例在30%以下的约占项目总数的78%。这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而前不久,一位郑州的开发商向我们提供了一份房地产成本清单,对这些问题给出了更清晰的答案。

  房地产成本清单显示:各级行政部门的税费在当中占了20%

  这就是那位开发商提供的楼盘成本清单,这个楼盘处于当地市区内,属于城中村改造项目,2007年底开始动工建设,目前已进入预售阶段,楼盘容积率为3.5,眼下销售均价每平方5000元。从这份清单可以看出,加上土地出让金、拆迁安置房成本,这处楼盘地价成本每亩466万元,按容积率3.5计算,楼面地价达到了每平方2000元,占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元,占到了售价的30%。而在这份清单上,最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。

  当地某房地产开发商:“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费,安全收费多了,治安收费,反正大把的费搁一块,就500块。”  

(图)容积率低价占成本20%,行政税费占成本一半以上

在这些收费中,最大的一笔费用是配套费,每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界,均摊后费用是每平米0.5元,而同样的工作规划局还要重新做一遍,这次的收费项目变成了规划定界费,均摊后还是要再收取每平方米0.5元。与规划局相关的费用还包括,日照复核费,每平米4元,设计图复核费,每平米1.5到2元。前期费用还包括,抗震图纸审核费均摊每平米1.5元,环境影响咨询费每平米均摊2元,公示费每平米均摊1元。工程建设当中,要交纳防雷检验费。楼盘竣工后,测绘费每平米1.36元,预售证交易费每平米3元,销售许可证及面积测量费每平米0.2到1.8元。这些收费项目至少有30 项,涉及20多个部门,费用总计448.66元。点房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税,每平方米税费成本达到了1100元左右。这位开发商告诉记者,他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目,其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税增值税城建税教育设施建设附加税等,由于金额不高,并没有计算在内。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注,并在2008年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案,王超斌告诉记者,这份清单和他掌握的情况完全一致。

  全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌:“各种税费和现在各种费用,你比方说氡气检测费或者环保费、还有蓝图审查费,还有配套费,还有就是土地增值税,还有所得税、营业税,这些费用加起来呢,它占整个成本的60%。”

  商品房的成本构成主要有三部分:土地、建安费用,还有就是政府的各项税费。从刚才的成本清单中,我们发现,各级行政部门林林总总的税费在当中占了一半以上。河南省工商联副主席王超斌还曾经做过这样一个调研,和15年前比,当地房地产业的税费增加了30%,不仅收费项目在增加,收费标准也在升高。

  在这份清单提到的30多项收费项目中,最大的一笔单项费用是配套费,每平米170元,那么这是一笔什么费用呢。

  当地联合收费办公室负责人:“配套费它收上来钱用于市政设施、桥梁、道路、水电、暖气,做市政设施,做市政设施的。”

  这位负责人介绍说,每平米170元的配套费由财政部门统一收取,所有费用最终用于市政设施建设,包括供水、供电设施等等,然而记者在这份成本清单中发现,除了170元配套费外,开发成本中还专门有一项市政基础设施费,那么这笔费用是否属于重复收费呢,开发商反映的情况是否属实,记者随后来到了当地供电公司,供电公司相关负责人并没有解答记者的疑问。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为,在交纳每平方米170元的配套费后,不仅水电气等的配套费用都应该免除,并且连配套费本身都应该减免。

  王超斌:“这个配套费在土地出让的时间,这项目做的时间就包含在内,就应该给你,收了这个出让金了,就不应该再收配套费,而且配套到位,而且这个配套到位,你水必须加到项目跟前,电必须加到用的跟前,你现在的时候,就几公里外叫人家建配电所,然后叫人家去建开水所,叫人家从你的总电上架电缆,甚至有几公斤里架到你项目上,这些费用都叫开发商掏了,你说这房价它咋降下来。” 

(图)开放商利润空间有限,在容积率上动足脑筋开放商利润空间有限,在容积率上动足脑筋

全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌:“市场经济不能垄断,必须打破垄断,这才能公平,至于说这个规划院,我经常也跟他们打交道,他们的部门领导都很热情,都很好,我也见过的我们开会都,但是他们实际上呢,作为企业来说,如果说没有规划局这一层保护,他是不可能会形成的对不对,如果没有规划局强硬的支持它,那么只要有资质都能做,他就没有这个暴利了,实际上暴利之间,房地产暴利中间,包含着隐性的这些部门的暴利。”

  在对开发商提供的这份成本清单进行仔细核察后,记者有了一个意外的发现。以楼面地价每平米2000元、建安成本每平米1500元计算,这两大项成本就达到了3500元,再加上各种名目的收费每平米448.66元,税金每平米650元,资金成本也高达每平米450元,开发商提供的备注显示,这是按资金月利息1%计算得出的结果,实际上,王超斌告诉记者,这还是保守估计,实际上,仅以融资为例,地产开发的隐性成本极高。

  王超斌:“这每一笔钱里面,背后的银耗子就在吃着他的粮食,所以说他这种营业成本也非常大,刚才那天不是他们说嘛,最少是给三个点,3%得给了银耗子,甚至有的都给10个点”

  繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价,需从土地竞拍阶段入手实行阳光操作

  从我们记者调查看,在道道行政部门收费项目中,重复征收、变相征收的现象并没有完全杜绝。结果还是羊毛出在羊身上,这些收费最终都会计算进入房价里。不过,当我们对开发商提供的成本清单仔细核算以后,却有了一个意外发现。这处楼盘楼面地价2000元,建安成本1500元,各种收费448.66 元,税金650元,资金成本450元,总成本相加达到5048.66元,而这处楼盘的平均售价只有5000元。也就是说,这个楼盘的开发商辛苦到头每平米还会倒贴48.66元。开发商如果不赔钱,这楼又得怎么盖呢?

  当地某房地产开发商:“现在(盖房)跟高速超载一样,不超载我们就赚不着钱。”

  记者:“怎么超载?”

  当地某房地产开发商:“那开发商除非多盖点房,多盖点高度就是超载,汽车拉货到广州,拉着一车货,一路上罚款,超载一路罚款,一路收这费收那费,不超载拉到广州不就赔钱了,你就得超载。”

  那楼房是如何超载的呢?在接下来的调查中,记者有了新的发现。在这片狭窄的土地上,五栋30层的高楼拔地而起,显得十分拥挤。目前这处楼盘已进入销售阶段。负责人向记者透露,这处楼盘的容积率经过调整。然而,在当地规划局提供的资料里,记者却没有找到这个项目调整容积率的任何材料。

  当地规划部门用地处肖斌:“这个得找他(们)再聊一聊,到底是怎么回事,可以找他(们)再核实。”

  根据国家城乡和住房建设部的要求,为了加强用地容积率管理,调整容积率时,城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家,并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证;在本地的主要媒体上进行公示,采用多种形式征求利害关系人的意见,必要时应组织听证;这的容积率是如何调整的呢,记者始终不得而知。当地规划局一位副局长在接受当地媒体采访时曾透露,根据国家相关规定,当地地区居住区容积率最高为3.5。然而,很多楼盘都超过了这个容积率。业内人士告诉记者,有部分开发商在竞标土地时,与审批部门打好招呼,用较低的容积率逼退其它竞争对手,在拿到土地后,再想方设法提高容积率。

  当地某房地产开发商:“开发商都去规划局鼓捣,多批点”

  记者:“能批下来吗?”

  当地某房地产开发商:“那就是靠关系,靠本事。”

  记者:“这种现象普遍吗?”

  当地某房地产开发商:“我可以这样说,谁不改就得赔钱,房价多卖点,税金收得多点,政府并不吃亏,开发商目前来说,经济危机之后吧,(房价涨了)不会吃亏,就是说增加容积率了,将来给配套增加了负担了,政府(将来)负担上很吃亏,配套设施很吃亏。”

  全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为,正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价,也导致了部分部门的腐败,要想改变超载、罚款、再超载的恶性循环,解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手,实行阳光操作。

  全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌:“我认为你出让金高也好低也好,你把它(收费)包含在内了,你就算拍卖的时候增加了多少钱,任何其它的配套费用都不能再收了,一次性政府收到位,剩下的都是政府服务,你看那多好,(地方)政府的形象也好了,国家的形象也更好了。”

(来自央视经济半小时,有删减)

容积率 - 基本概念 [回目录]

(图)容积率与舒适程度成反比容积率与舒适程度成反比

容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值

计算公式:

容积率=总建筑面积÷总用地面积

当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

容积率 - 内涵特性 [回目录]

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

容积率 - 对地价的影响 [回目录]

(图)容积率高、密度大的高层建筑群容积率高、密度大的高层建筑群

容积率是用地地块上的总建筑面积与用地面积之比值。它是影响地价的非常重要的因素,它的变化可导致地价成倍上升或下降。一般来说,地价变化与容积率成比例关系,即容积率大,则地价高,但个别时候也会出现地价随容积率增加反而降低的情况。

  首先,容积率的大小决定了土地开发收益率的高低,从而影响到地价。

  由于建设项目在兴建时并非所有的土地面积都能作为建筑物的基底,因而容积率与楼层数目并不完全相等,特别是某些地段,建筑物的建设规划要求留一部分空地,作为绿化用地或保证楼与楼之间的采光、日照及消防间距等等。土地价格是预期收益的资本化,在建筑单方售价和建造成本保持不变的情况下,提高容积率指标,就可以在同等面积的土地上获得更多的建筑面积,不仅能够增加销售收入,而且由于每建筑平方米分摊的地价额减少,总成本降低;在一定程度上又获得更多的经济剩余,纯收益增加,地价上升;反之,容积率降低,土地开发收益降低,地价下降。

  其次,容积率对地价作用的程度具有一定区域性。

  容积率对地价的作用程度与城市规模成正比。城市规模愈大,容积率对地价的影响程度愈大,地价随容积率的变化幅度愈大;城市规模愈小,容积率对地价的影响愈小,许多小城镇在土地流转或规划建设项目时根本没有容积率控制。另外,同一城市不同区位容积率对地价的影响程度也存在着显著的差异,从市中心到外围地区,容积率对地价的作用程度逐渐减弱。

  第三,容积率对地价的影响具有分用途性。

  在一个城市中,不同的用地类型,其容积率对地价影响程度也不一样,对商业用地地价影响最大,住宅用地次之,工业最弱,工业用地在很多情况下不考虑容积率的影响。以商业用地为例,对同一幢建筑物而言,每平方米建筑造价是相同的,但建筑物在销售或出租时,各层的销售价格或租金却有较大差异,这主要是因为各楼层的楼面地价不等而引起的。地价分配率是指各楼层楼面地价与总地价的比率。对商业用地来说,层次越高,其楼面地价越低,因而,随着楼层数的增高,地价分配率呈递减趋势。调查廊坊市不同楼层商业用房的租金情况,利用租金剥离法测算出每层楼面地价,进行年期修正后,得出各层楼面地价分配率.

  第四,规划确定的总平均容积率对地价总体水平有较大影响。

  从社会效益和环境考虑,大范围用地的总平均容积率越低,就越能提供优美、舒适的环境空间,但土地经济效益就相应地越低,地价总体水平越低;从经济效益和节约用地考虑,总平均容积率越高,土地使用强度越大,地价就越高,土地就越节约,但城市环境质量就会下降。另一方面,城市内分区片总平均容积率的高低分布决定了地价空间分布。

容积率 - 容积率背后的猫腻 [回目录]

一块用做开发的土地,与开发利益关系最密切的就数容积率了。所谓容积率:是由土地与城市规划管理部门事先制定的,限定土地开发容量和强度的法规性指标。具体来讲,就是指最大规划总建筑面积与净用地面积的比率。

按照现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,不同的建筑层数和建筑形态通常会有各自适宜的容积率区间。

(图)开发商为谋取暴利,容易在容积率上做手脚开发商为谋取暴利,容易在容积率上做手脚

独立住宅0.2~0.5;连排低层住宅0.4~0.7;6层以下多层住宅0.8~1.2;11层小高层住宅 1.5~2.0;18层高层住宅1.8~2.5;19层以上住宅2.4~4.5。这样,开发商在通过土地招拍挂的方式拿地时,首先就会根据供地条件中的容积率这项指标,来大致上推定规划建筑的层数和分期产品组合。

其中,对于项目较大的地块,开发商都会计划用不同的建筑形态或分期产品组合而成,这样在总容积率控制的前提下,开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质,随着开发进程的推进,逐步提高容积率,直至最后一期,以最高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。

  正因为容积率如此重要,所以有关容积率的问题也出现的特别多,反映的各个方面的利益冲突也特别尖锐。举几个常见的例子:

  1、现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、超高层高暗藏复式等营销卖点,这些实际上就是一种变相提高容积率的做法,只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠,都没有主动提出异议,而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。增加部分面积的土地和规费省下来了,开发商只要在定价时略作技术处理,就可以获得额外的利润。

  2、一些通过历史遗留问题方式拿到的开发用地,开发商在申请规划部门制定规划条件时,通过不正当的手段和程序将包含规划代征用地面积的项目总用地面积(而非净用地面积)来作为计算容积率的基础,这样得来的总建筑面积就会比用净用地面积计算出的大很多。不过随着管理的逐渐规范,这种蒙混过关现象已经越来越少了。

  3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间,政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定,于是就有开发商以架空层的名义报批规划,后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用(如麻将室、物管用房宿舍、小商店等)甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“永久使用权”。实际项目中开发商最后将全部或局部架空层办证占为己有的十分常见。这其实也是一种变相增加容积率的行为。

  4、按现行法规,地下室尤其是用作公共设备间、停车库等的地下室,其面积是不计入容积率的。这里同样也有相当大的操作空间,比如已经有一些大型商业开发项目,将地下室大面积范围用作商业面积,但报批规划时却并没有计入容积率。同上条一样,严格来讲,这也属于违规突破容积率。

  5、前几年房地产形势较好时以高地价拿到手的土地,在现今市场相对疲软的条件下,开发商如果坚持以如此高的楼面地价强行开发,势必造成开发成本过高,产品价格无法获得市场支撑。这时候,一些神通广大的开发商就谋求以各种借口,千方百计采取各种看似合理合法的程序来调增容积率。应该来说,这种现象背后有着极为复杂的社会成因,甚至不排除政府方面的暗中容忍,但其影响却是非常负面的,不仅严重违背了市场经济的公平公正公开的原则,也使城市规划的严肃性、权威性遭到直接的破坏。应该来说,这种现象在局部地区还带有一定的普遍性,也因此近年来中央有关部门三令五申,严禁擅自变更土地性质及容积率,同时采取坚决措施查处过不少大案要案。

  6、还有个别胆大妄为的开发商,在开发建设过程中采取阳奉阴违的手段,擅自改变规划、改变建筑物形状尺寸、增加层数、增建违章建筑、以临时性建筑报建做永久使用等,还有的甚至侥幸期望以罚代建从而变违法为合法,最终目的无非就是要增加容积率(销售面积),获得法律法规之外的不当利益。

  所以,容积率的控制,是一件绝不可马而虎之的事情,应当贯穿开发建设全过程。这其中,开发商的守法自律与管理部门的严格执法是最为关键的因素。作为购房者和住户业主,对这方面多一个心眼,就意味着对自己的户外权益多一份守护。

容积率 - 参考:《北京市容积率指标计算规则》 [回目录]

一、容积率系指一定地块内,地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和;地下有经营性面积的,其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下,建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行;遇有特殊情况,按照本规则下列规定执行。

二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

五、计算含阳台建筑的容积率指标时,阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时,建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算;地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面积不计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时,以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪,之后再按上述规定核准。

七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶,独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房,工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率,其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。

八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。

九、本规则规定的数值均含本数。

十、对本规则执行过程中遇到的其它情况,我委将及时予以补充和修正。

十一、本规则自发布之日起执行。

容积率 - 参考资料 [回目录]

搜狐网http://house.sohu.com/newshtml/699422.html

新浪财经http://finance.sina.com.cn/g/20090726/23366529540.shtml

百度百科http://baike.baidu.com/view/77324.htm

互动百科/hy/容积率

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标签: 容积率 建筑 房地产 开发商 成本 房价

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更新时间 : 2009-07-28

词条创建者 : 亢亢儿

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